前两天有一条热门新闻，说是宁波的陈先生，刚卖了一套55平方米的房子，可就在办理完过户的第二天，政府就颁布了征收公告，通知本屋拆迁。陈先生算了一下，按照拆迁补偿标准，自己这套房子大概是一夜之间亏损了100万元以上。陈先生无法接受这个现实，遂第一时间联系买主刘大妈和房屋中介小杨，想要取消这笔交易。但房子都已经过户了，买家自然是不同意的，于是陈先生起诉至法院，请求判令：解除房屋买卖中介合同和房屋买卖合同，被告刘大妈将涉案房屋不动产权变更登记于陈先生名下，陈先生退还购房款200万元。

庭审中，陈先生辩称，两被告明知房屋要拆迁，却故意隐瞒，致使自己一夜亏损100万元以上，要求依情势变更原则解除房屋买卖合同。

那么，什么是“情势变更原则”呢？

情势变更原则是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因(当事人不可预见的事情的发生)，致使合同的基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力显失公平或者不能实现合同目的，应允许变更合同内容或者解除合同。目的在于消除合同因情势变更所产生的不公平后果。

依据《民法典》第533条规定，合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；

在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。

那么本案中，房屋交易后第二天，突然遇到拆迁，这种情况是否属于情势变更呢？

本案审理法官认为，原告与两被告之间的房屋买卖中介合同、原告与被告刘大妈之间的房屋买卖合同成立并生效。

陈先生与刘大妈关于涉案房屋的价格、过户及交付时间等重要条款的约定都是出自双方的真实意愿，且在签订房屋买卖合同的当天就办理过户手续是陈先生本人的主张，而并非刘大妈与小杨（中介）的要求。

承办法官在实地走访涉案房屋所在社区后，了解到该区域已有较长时间流传即将拆迁的消息。陈先生在多家中介公司挂牌出售房屋，其对于房屋的基本情况应有所了解，才能最终确定房屋价格。故陈先生对于涉案房屋可能面临拆迁应有一定的预见性，并将该因素纳入定价的考量范围内，且最终的成交价格并未低于当时该小区正常的市场价格。

刘大妈已经全额支付了合同约定的购房款，房屋过户手续也已办理完毕，陈先生并不能证明继续交付房屋会产生明显不公平的不利影响。故陈先生主张依情势变更原则解除合同，法院不予支持。

该案二审维持原判，目前判决已生效，涉案房屋已交付完毕。

庭审后，审理法官解释说，本案之所以不适用于情势变更原则，理由有二：

一、涉案房屋所在区域较长时间流传即将拆迁的消息。这就意味着被告对房屋面临拆迁以及拆迁后会造成的后果已经有所考虑，因此拆迁不可视为“不可预见的事情”。

二、情势变更原则只考虑“继续履行合同”是否显失公平。本案双方的房屋买卖合同已经完成了全额付款及过户手续，被告的合同义务已经履行完毕，原告签订房屋买卖合同的合同目的已经实现，故不存在继续履行合同显失公平的情形。

通过本案的判决，我们对“情势变更原则”有了一定了解，在此我们可以简单总结一下，对于“情势变更”的四个要件：

①　客观事实的存在；

②　合同尚未履行完毕；

③　事实具有不可预见性；

④　合同履行后显失公平。

我们可以通过下面这个案例，进一步了解“四要件”。

武汉煤气公司与重庆仪表厂于1991年1月签订购买1万台煤气表的合同，有约定每款煤气表价格40元，交货期限是1993年1月。当时，制造煤气表的原料铝的价格是每吨4千元。1992年春天，铝的市场价格暴涨到每吨1万6千元。双方就合同的履行发生争议。

本案中，在合同成立后履行完毕前，由于制造煤气表的原材料铝的价格从每吨4千元到1万6千元，铝的价格大幅上涨构成情势变更，继续履行原合同将给重庆仪表厂带来巨大的损失，合同显失公平。所以本案构成情势变更，重庆仪表厂有权请求法院解除合同。

本案中的情形，原料铝的大幅涨价，属于不可预测的事实，而继续履行合约会给原告方造成巨大损失，明显有失公平，因此完全符合了“情势变更”四大要件，所以适用于本原则，可以无责任解约。

此外，在判定是否适用“情势变更”的时候，还容易陷入的一个误区是，把“事实的不可预测性”和“正常的商业风险”搞混。比如，我们再来看下面这个案例。

疫情之前，甲超市与乙蔬菜合作社签订了一份《蔬菜预购合同》，约定采购某蔬菜每斤5元，甲超市预付了相应价款。疫情发生之后，该蔬菜的市场价格涨到每斤6元。甲超市要求蔬菜合作社按时供货，乙蔬菜合作社却主张市场价格上涨，要求变更合同价款，增加支付部分价款，否则拒不履行供货义务。甲超市遂起诉到法院要求被告乙蔬菜合作社继续履行合同项下供货义务。

本案中该蔬菜的价格虽然涨了，但由于政府对基本生活物资价格的调控，此种涨幅并未达到对价关系严重障碍的程度，所以这种涨幅一般被认为是正常的商业风险，乙蔬菜合作社应该承担此种风险，所以原告的诉讼请求应该得到支持，被告应该继续履行合同项下供货义务，本案中被告无权以情势变更为由主张变更合同，增加合同价款。

法官解释：风险自负是市场主体从事商品交换时必须遵循的一项基本准则，“契约严守”原则是社会经济生活中交易得以进行的重要前提。所以市场主体应当严守合同，在享受交易收益的同时理应承担因正常的市场风险所带来的不利后果。

所以，由此案我们了解到，在判断一个案子是属于“情势变更”还是正常的商业风险之间，很多时候是需要严格衡量好一个“度”的。

比如，有一些微小企业主，因为疫情原因生意受到影响，蒙受巨大损失，无法按时缴纳房租租金，要求房东减免房租，这种情况是适用于“情势变更”原则还是“正常商业风险”呢？这时候就需要具体情况具体分析了。如果能够证明疫情或疫情防控措施造成停业或客流量明显下降，同时结合合同条款的解释可以证明已经超出双方签订合同时对正常商业风险的预见，同时符合《民法典》第533条情势变更的其他构成要件，则依据公平原则对租金可以酌情减免。

此外，如商铺、酒店、船舶、航空器等承包经营合同由于疫情防控措施造成停业或者客流量明显下降，由于这类合同具有明显营利性，疫情防控措施导致的客流量明显减少，商铺本身的客观价值可能发生大幅降低，导致对价关系严重失衡，超出正常的商业风险范畴（是否属于商业风险并非一概而论，需要结合合同条款的约定就个案做出具体分析），则有适用情势变更制度变更合同的可能，从而有权主张调整租金等约定内容。

总之呢，根据今天分享的这几则案例，相信大家已经对“情势变更”的使用情景和判断方法有了一定的了解。情势变更是只外在的一种突发变更，这种变更是双方当事人都无法预料的，比如疫情、金融危机、自然灾害等等情形所致的“继续履约造成不公平”的情况，是适用本原则的。但普通的买房与卖房、正常范围内的市场价格波动等等，则属于商业风险，需要自己承担风险后果，而无法依据“情势变更原则”来抵消风险，要求解约，法律是不会给予支持的。

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